Comment le démembrement vous aide à travailler votre fiscalité
Du gore en cette semaine d'Halloween
Dans la liste des films que je souhaite voir un jour dans ma vie, The Human Centipede figure tout en bas.
Son concept m’effraie : regarder pendant 1h30 des personnes se faire charcuter pour former un millepatte humain.
Sa note IMDB tout autant : 4,4/10.
Le pire ? C’est qu’il y a eu des suites.
Quel monde de fous.
Je vous rassure. En vous parlant aujourd’hui du démembrement, je quitte le monde du gore pour vous amener dans le domaine civil.
Car démembrer ne se limite pas à pratiquer des manipulations ignobles : cela signifie aussi utiliser la notion de propriété à son profit.
En démembrant un actif, vous séparez son usage (usufruit) de son titre de possession (nue-propriété).
Cela vous permet de mettre en place une pratique inscrite dans le code civil, ce qui ne l’expose à aucun risque de remise en cause.
Et vous travaillez votre fiscalité. Avec un impact différent selon la manière dont vous utilisez le démembrement et sur quel actif il agit.
Beaucoup de contribuables l’ont compris. L’achat en nu-propriété représente aujourd’hui 15% à 20% des transactions immobilières. Du côté des SCPI, la collecte en démembrement (achat en usufruit ou en nue-propriété) approche pour certaines 30% de la collecte globale.
Voici quelques pistes pour mettre cet outil au service de vos impôts.
→ Ne pas faire rimer immobilier avec fiscalité
Dans l’immobilier la fiscalité est partout.
En nu, vous payez :
des impôts sur vos loyers → IR + prélèvements sociaux
des impôts sur votre plus-value à la revente → 19% + prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention
En meublé, le “paradis fiscal” de l’amortissement est en danger. La situation risque de se rapprocher de la location nue à partir de l’année prochaine.
En achetant en nue-propriété, vous sortez de ce schéma :
Vous ne percevez pas de loyers donc n’impactez pas votre imposition durant la période de démembrement.
La création de valeur que vous obtenez en récupérant l’usufruit n’est pas fiscalisée lors de la revente.
Seule la hausse du prix de votre actif peut générer de la fiscalité. Mais sur une durée de démembrement classique (15 à 20 ans), les abattements agissent pour la minimiser.
“T’es bien gentil Corentin, mais je ne suis pas Cresus. Un bien, je l’achète à crédit. Comment je paie mes mensualités si je n’ai pas de loyers qui tombent ?”
Oui, c’est la grande problématique : avoir la capacité d’épargne suffisante pour payer la banque chaque mois pendant le démembrement
Bonne nouvelle si vous détenez déjà un/des biens en location nue déclarés au réel : les intérêts d’emprunt et les assurances du prêt nu-propriété sont des charges déductibles. Vous pouvez donc les imputer sur vos loyers et récupérer ainsi une économie d’impôts.
Autre bonne nouvelle : l’offre en nu-propriété s’est élargie. Il n’est plus rare trouver des biens à un prix inférieur à 150 000€.
Je vous invite à visiter le site de Perl pour obtenir une image des projets existants.
Pour écarter la contrainte budgétaire, vous pouvez recourir à la SCPI. À condition d’opter pour des sociétés résilientes, capables de maintenir de la performance jusqu’à l’issue du démembrement.
Quelques unes que j’aime beaucoup : Pierval Santé, Immorente, Epargne Pierre.
→ Faire rimer protéger avec moins de fiscalité
Le démembrement est aussi un formidable outil pour économiser à ses héritiers la pire fiscalité qui soit : les droits de succession.
Prenons le sujet de la transmission à ses enfants.
À l’heure où j’écris c’est lignes, il est possible de donner 100 000€ à ses enfants tous les quinze ans sans payer de droits de donation.
Une opportunité simple à mettre en pratique pour des liquidités (virement de A à B). Beaucoup plus complexe pour de l’immobilier (je ne peux pas donner 5 000 ou 10 000€ d’un bien).
Un problème, une solution : le démembrement (vous l’aviez vu venir).
Vous pouvez donner l’usufruit ou la nu-propriété d’un actif immobilier à vos enfants, et conserver l’autre partie. Dans le cas d’une résidence principale, c’est dans 99% des cas la nu-propriété qui est transmise, permettant aux parents de continuer à vivre dans le bien.
Quelle est la valorisation de la nu-propriété tranmise ? Tout dépend de l’âge du donateur, comme vous pouvez le voir dans ce tableau.
Cette donation retire une sacré épine dans le pied à vos enfants : lorsque vous quittez ce monde, la succession ne portera que sur la valeur de l’usufruit que vous avez conservé.
Autre possibilité : la donation d’usufruit temporaire.
Elle vous permet d’aider financièrement un proche. Via l’usufruit reçu, il pourra loger dans le bien concerné sans frais, ou en percevoir les loyers dans le cas d’une location.
Mais cela de manière non-définitive : la durée de l’usufruit est précisée dans l’acte notarié. Cette donation impacte votre abattement des 100 000€/15 ans puisqu’elle est valorisée.
L’usufruit temporaire vous permet, par la même occasion, de ne pas être fiscalisé sur les loyers durant cette période. Logique. Et même de sortir le bien de vos actifs comptabilisés pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Jackpot !
Dernière opportunité : le démembrement de la clause bénéficiaire de l’assurance vie. Il permet de protéger son conjoint tout en minimisant les potentiels droit de succession des enfants. Explosif !
-> BONUS : Faire rimer trésorerie et profit
Pour tout dirigeant qui souhaite placer la trésorerie de sa société, la fiscalité est aussi très présente.
Rares sont les solutions qui permettent de la minimiser.
Le démembrement offre à nouveau une piste, cette fois en achetant de l’usufruit, par exemple sur de la SCPI.
Le loyer perçu est fiscalisé, mais la valeur de l’usufruit peut être amortie sur la durée.
Hyper intéressant pour le rendement net.
Alors, prêt à vous lancer dans le démembrement ?
Vous verrez.
C’est (Fiscalité) facile.
Corentin